אביעד ברטובבשנתיים האחרונות מצב הנדל"ן עבר לא מעט תהפוכות. יזמים הפסיקו לבנות, יזמים חזרו לבנות, משרדים ננטשו, משרדים חזרו להיות מבוקשים, נרשם ביקוש גדול עבור דירות, הורגש חוסר בדירות חדשות, צצו שלל הזדמנויות פז, בחלק מהמוקדים מחיר הדירות עלה בצורה דרסטית, הורגש ביקוש גדול עבור משרדים שרחוקים מהפקקים של המרכז וכדומה. עם זאת, בכול הנוגע לרמת גן, נמצא שהיא מצליחה להפיק את המרב מהמצב המעורער, כך שנכון להיום היא מחזיקה במספר העסקאות הגבוה ביותר, לפחות בכול הנוגע להתחדשות עירונית. מה אם כן חשוב לדעת אודות המצב הנדל"ני בעיר ואלו הזדמנויות נדל"ניות ראוי להכיר? מוזמנים לקבל תמונת מצב עדכנית!
בזכות ההתחדשות העירונית
אנשי הרשויות מעידים שהיו רוצים לראות יותר ניצול של תמ"א 38, ואילו דווקא ברמת גן, עיר שבה ראש העיר אינו תומך גדול בתוכנית (ולו בשל בעיות תשתית), ניתן למצוא ביקוש נרחב מצד התושבים, כך שאם נביט מה קורה בתחום בין השנים 2018-2020, נמצא שמגוון תכניות שנוגעות להתחדשות עירונית יצאו לפועל, עובדה שמתייחסת ל 606 דירות שנמכרו בעיר רק בשנת 2020 (606 דירות שהן תוצאה של התחדשות עירונית). מכאן שאם נבחן את מצב הנדל"ן בעיר ת"א (בתחום ההתחדשות העירונית), נמצא ששם באופן מפתיע המצב הרבה פחות מזהיר, נמכרו רק 327 דירות.
מגמה עקבית בעליית המחירים
מגמה זו משלימה את המגמה הבאה: בשכונות הוותיקות של העיר רמת גן ניתן למצוא עליית מחירים משמעותית, כזו שנעה בין 10 ל 20 אחוזים. לצורך הדוגמה אם ניקח דירה בשכונת החרוזים, נמצא שמחירה עלה בשלושת השנים האחרונות ב12%, ואם נבחן מה המצב של דירה בשכונת שקמה, נמצא שמחירה עלה בשלושת השנים האחרונות בלא פחות מ-20%. עם זאת, באופן כללי מחירי הדירות צמחו ב5%, אך כפי שניתן לראות, בשכונות מסוימות הערך נסק בצורה דרסטית.
כיצד אם כן ניתן להסביר את הפער? ובכן הזינוק האדיר נוגע ליעדים בהם קודמו פרויקטים שנוגעים להתחדשות עירונית וליעדים שהשכילו לקדם "עירוב שימושים". כלומר לקחו את אותה שכונה ישנה והשקיעו בתשתיות שלה, פיתחו אתו הריאות הירוקות שלה, הוסיפו לה מוסדות חשובים וכדומה, כאשר בו זמנית דירות ישנות הוחלפו בדירות שמציגות סטנדרטים גבוהים, כך שאין זה מפתיע שכיום אנשים מוכנים לשלם הרבה יותר כדי לגור באותה שכונה ישנה.
מביטים קדימה
השאלה הגדולה היא האם המגמה של עליית המחירים שהבחנו בה בשלושת השנים האחרונות תמשיך לזנק קדימה, או שמא הגיע הזמן לצפות לירידה מתונה. ובכן אם נעבור על דעתם של שמאים שחקרו את הנושא, נמצא שמדובר במגמה שטרם אמרה את המילה האחרונה. מדוע? עברו על הנתונים הבאים: נכון להיום מורגש בעיר מחסור משמעותי בקרקעות, בעקבות המגפה מגוון פרויקטים הוקפאו ובמקביל לכל זאת הביקוש בעיר אינו פסק – רמת גן ממשיכה להיות מאוד מבוקשת באזור המרכז. כמו כן, אם משווים את מחירי הדירות שבעיר רמת גן לאלו של ת"א, ניתן למצוא שלמרות הקרבה הגיאוגרפית, קיימים פערי אדירים במחירים (בת"א יותר יקר), כך שהכול ביחד מסייע להבין מדוע נכסים ברמת גן כה מבוקשים.
מכאן שאם מחפשים השקעה נדל"נית מבטיחה, נציין שממש כפי שבצפון מוטב לברר לגבי דירות למכירה בכרמיאל, ובדרום מוטב לברר לגבי דירות למכירה בדימונה, כך במרכז מוטב להתמקד בעיר רמת גן.
עיר עם הבטחה
מסקנה? עליית המחירים ששמנו לב אליה בשנים האחרונות מהווה תסמין של מגמה שתמשיך ללוות כמה שנים קדימה, ואכן אם נביט הלאה, נמצא שהתוכנית העתידיות משכילות ליישר קו. יש תוכנית להגדיל את שטחי התעסוקה, נעשית עבודה רבה בשדרוג הנגישות של הרכבת הקלה וכדומה.