חלק מהבדיקות שצריך לבצע הקונה:

• בדיקת חוזה חכירה.
• בדיקת נסח טאבו.
• בדיקת הפקעות בחלקה.
• מגבלות תב"ע.
• עצים בוגרים וקווי חשמל.

חלק מהבדיקות שצריך לבצע המוכר:

הדבר העיקרי שאמור לעניין את המוכר זה המסים שהוא נדרש לשלם. לפיכך, על המוכר לפנות לשמאי מקרקעין ברמת גן על מנת לבחון את הנקודות הבאות:

• תשלומים לרשות מקרקעי ישראל ואופטימיזציית מס.
• מס שבח מקרקעין ושימוש בסעיפי החוק לקיזוז המס.
• היטל השבחה ובחינת הגשת ערר.

חשיבות בדיקת חוזה חכירה על ידי שמאי מקרקעין ברמת גן:

בתים פרטיים הבנויים על קרקע המוחכרת מהמנהל מצריכים להתייחסות מיוחדת. התשלום הצפוי למנהל מקרקעי ישראל יכול להיות גבוה מאוד ולהתיר בידי המוכר סכום נמוך בהרבה ממה שתכנן. מצד שני, הקונה צריך לבחון בזהירות רבה לאיזה חוזה חכירה הוא נכנס. בפועל, הקונה לא רוכש את הקרקע, אלה, נכנס בנעלי המוכר לחוזה החכירה. אחד הפתרונות לחסכון בתשלומים למנהל ולבחינת כדאיות הרכישה/מכירה, הינה ביצוע כל הסימולציות בעזרת שמאי מקרקעין ברמת גן. אי ביצוע בדיקות נדרשות יכול לגרום למצב בו ביום שהרוכש יבקש לנצל את זכויות הבנייה, יגלה כי עליו לשלם מאות אלפי שקלים לרשות מקרקעי ישראל בנוסף. המוכר צריך לבצע תכנון מס מדויק על מנת לדעת איך לתכנן את צעדיו הכלכליים בעתיד.

מה צריך לדעת שמאי מקרקעין על הקניית בעלות:

כיום, מתירה רשות מקרקעי ישראל לחוכרים במגזר העירוני לבצע רכישת קרקע מוחכרת. פעולת הרכישה מנתקת את החוכר מהמנהל ובעצם החוכר הופך לבעלים. על מנת לבצע הקניית בעלות יש לעמוד בכמה תנאים מוקדמים:

1. לא להחזיק בחובות עבר.
2. לא לבצע בנייה בלתי חוקית.
3. להחזיק בחוזה חכירה מהוון.
4. המגרש לא עולה על 16 דונם.
5. במגרשים מעל 280 מ"ר החוכר לא שילם לפי "פינוי בפועל".
6. תנאים נוספים.

בהנחה והמגרש מהוון רשות מקרקעי ישראל תגבה בגין הקניית הבעלות לפי נוסחה מדורגת. את הנוסחה הזאת שמאי מקרקעין ברמת גן צריך להכיר לעומקה לרבות כל הסוגיות המשפטיות.

• מגרשים עד 280 מ"ר – ללא תשלום.
• מגרשים מעל 280 מ"ר ועד 540 מ"ר – 4.5% משווי השוק של הקרקע.
• מגרשים מעל 540 מ"ר ועד 1,000 מ"ר – 9% משווי השוק של הקרקע.
• מגרשים מעל 1,000 מ"ר ועד 16,000 מ"ר – 31% מפער השווי בין חוזה החכירה לבין שווי שוק המגרש.
• יוצא, כי מי ששטח המגרש שלו 999 מ"ר "זכה" ביחס למי ששטח מגרשו הינו 1,001 מ"ר.

מה צריך לדעת שמאי מקרקעין ברמת גן על בינוי בפועל:

בינוי בפועל זה המצב הבא:

את/ה רוצה להחכיר מגרש מהמנהל. המנהל מסכים ודורש עבר 250 מ"ר מבונה 1,000,000 ₪.

את/ה אומר למנהל – תן לי רק 160 מ"ר זה מספיק לי וקח 700,000 ₪.

במצב זה כאשר תבקשו לבצע הקניית בעלות תדרשו לשלם 91% משווי זכויות הבנייה שהיו תקפות מכח תב"ע במועד ההקצאה. התשלום לפי הערכים של היום (נכון ליום הבקשה).

מה צריך לדעת על היטל השבחה לפני שפונים לשמאי דירות ברמת גן:

כעקרון, קיים פטור של עד 140 מ"ר מתשלום היטל השבחה בתנאים מסויימים. עיקר התנאים שהדירה שימשה למגורים ותשמש למגורים בשנים הקרובות וכי עברו 4 שנים מיום אישור התכנית. נניח כי קיימת דירה בשטח של 100 מ"ר. אזי, בגין תוספת של 40 מ"ר – לא יחול חיוב היטלה שבחה. במקרים אחרים חל היטל השבחה. טרם ביצוע עסקת מכר בדירת מגורים כאשר ידוע על קיומן של זכויות בנייה נוספות, מומלץ לפנות לשמאי דירות ברמת גן. שמאי דירות ברמת גן יכול לבצע ניתוח מקדים לקיומן של כל זכויות הבנייה והמס הצפוי. למה זה חשוב?

מקרה לדוגמה:

מוכר הציע את ביתו למכירה. המוכר יודע שיש זכויות בנייה לעוד קומה. המוכר במחיר שדורש מגלם את זכויות הבנייה הקיימות. המוכר הרוצה חתם חוזה. לאחר תקופה, מתברר למוכר כי הוא קיבל דרישת שתלום להיטל השבחה אשר עולה על כלל תמורת הבית. הסתבר, כי על המגרש אושרה לאחרונה תכנית המתירה הקמה של 12 יח"ד. המוכר נפגע כפליים. גם לא מכר במחיר ראוי וגם לא נותר בידו שקל בגלל המס הגבוה. לפיכך, בביצוע עסקה בדירת מגורים כאשר ידוע או יש חשד לקיומן של זכויות בנייה שטרם נוצלו, מומלץ לפנות לשמאי מקרקעין ברמת גן הבקיא בנושאי היטל השבחה.

מה צריך לדעת על מס שבח לפני שפונים לשמאי מקרקעין ברמת גן:

מס שבח הינו מס עם אלמנטים סוציאליים. לפיכך, המס מתחלק בין המגזר העסקי למגזר הפרטי . מגורים. במגזר הפרטי – מגורים, קיימות הטבות מס רבות. בין ההטבות הנפוצות: בטול ממס במכירת דירה ששוויה אינו עולה על כ 4,500,000 ₪. פטור ליניארי ממס שבח: בפועל מדובר על תחשיב פשוט מאוד וקל. נגיד קנית בשנת 1990 ומכרת בשנת 2020. החזקת 30 שנה. בין 2014 לבין יום המכירה (2020) עברו 6 שנים. 6/30 * 25% (מס שבח) = שיעור המס. יוצא כי כל השבח שנצבר עד 2014 פטור. החישוב מתייחס ליניארית רק ל – 6 שנים מתוך 30 שנות החזקה בנכס. מצד שני, רשות המסים יכולה להקשות במקרים בהם המכירה מושפעת מזכויות בנייה נוספות שטרם נוצלו ולא לאפשר את הפטור של מכירה עד 4,500,000 ₪. רושת המסים תטען ובצדק כי העסקה אינה הבית הסוציאלי, אלה, זכויות בנייה המהוות רכיב לא סוציאלי. חשוב לדעת כי רשות המסים לא תבוא בדרישה בגין קיומן של זכויות בנייה לא מהותיות. במצב זה, יש לפעול על פי סעיף 49ז לחוק מיסוי מקרקעין ולאמוד את שווי הבית ללא זכויות הבנייה הנוספות. בביצוע עסקה בבית פרטי או דירה יש לוודא כי אין כל חשיפה משפטית ומיסויית. סיוע של שמאי מקרקעין ברמת גן במחיר סמלי יכול לסייע לכם רבות בעסקה ולהתיר בידיכם את תמורה ראויה.

לכתבה נוספת על שמאי מקרקעין ברמת גן.

במשרדנו, פז שמאות מקרקעין, שמאי מקרקעין עם ניסיון של עשרות שנים הבקיאים במגוון תחומי שמאות המקרקעין.

למשרדנו, הכרות רבה עם תחומי מיסוי המקרקעין. ידוע, כי בעסקת מקרקעין רב הנסתר על הגלוי, ולכן, אנו נשמח לתת לכם ייעוץ חינם בכל סוגיה.

פז שמאות מקרקעין.

טלפון: 2698*

אתר: https://shamay-mekarkein.com/

המידע הינו כללי בלבד ואינו משפטי ועלול להשתנות. בביצוע פעולה במקרקעין יש להתייעץ עם גורם מוסמך.

הפוסט מה צריך לדעת שמאי מקרקעין ברמת גן על הערכת שווי בית פרטי? הופיע ראשון במקומון רמת גן

בכל מקרה, גם אם הכול תקין וגם אם מדובר בנכס חדש ממש מול קבלן שמוכר לכם אותו, אל תוותרו על השירות של עורך דין מקרקעין. אל תסתפקו בעורך הדין שהוא בעניין מטעם המוכר כי הוא מייצג את המוכר ולא אתכם. ואם תהיה לכם תביעה כלשהי או בקשה כזו או אחרת, עורך הדין של המוכר לא באמת יוכל לסייע לכם.

איך בוחרים עורך דין מקרקעין?

כל התחום הזה של עריכת דין הוא תחום מאוד גדול ומאוד מורכב. יש כל כך הרבה תחומים בעריכת דין ולכל תחום יש את תתי התחומים כאשר לכל איש מקצוע יש את החלקים אשר בהם הוא מתמחה יותר מכל דבר אחר.

זה מה שלמעשה עשוי להקשות עלינו מאוד את הבחירה כאשר הרצון שלנו הוא כמובן לדייק את איש המקצוע בהתאם לצרכים שלנו.

כלומר, אם אנחנו רוצים למכור נכס או לקנות נכס באזור המרכז, חשוב לנו לבחור עורך דין מקרקעין במרכז שמכיר את האזור, מכיר את הנכסים במקום, יודע מהם המחירים במקום, מודע לנקודות התורפה אם ישנן באזור הספציפי ובקיצור, יודע ומבין איך צריך להתנהל מול כל נכס.

עורך דין מתחיל או עורך דין וותיק?

שאלה נוספת שעולה לא פעם היא האם חשוב דווקא לפנות אל עורך דין וותיק שבדרך הטבע יש לו גם יותר ניסיון בתחום או שמא עדיף לפנות אל עורך דין צעיר שיש לו יותר מרץ, הוא גם רוצה להוכיח את עצמו ועל כן הוא גם יתאמץ יותר וגם המחיר שלו יהיה נמוך יותר מעורך דין מנוסה וותיק בתחום?

אז השאלה הזו היא בהחלט שאלה קשה שיש להידרש אליה בכל הרצינות.

כי עורך הדין בשורה התחתונה אמור לספק לנו את הסחורה ואנחנו רוצים אותה הכי משובחת והכי יעילה. 

כדי לוודא האם אכן הכתובת שנפנה אליה היא מוצדקת ושווה את ההשקעה, כדאי מאוד לפנות ולהתעניין אצל אנשים שכבר נהנו מהשירות של אותו איש מקצוע ולברר מולו האם מדובר אכן באיש מקצוע שהוא יכול להמליץ לכם עליו.

ההמלצה צריכה להתבסס על מספר נקודות חשובות.

זה כולל –

• מקצועיות של עורך הדין.
• ניסיון שיש לו בתחום.
• מחיר נוח.
• כימיה טובה עם הלקוח.
• זמינות גבוהה.

כל אלו הם פרמטרים סף. כלומר כאלה שאסור לכם לוותר עליהם. אם יש לכם אותם, צאו לדרך לעסקה הכי מוצלחת שלכם!

הפוסט מתי נצטרך עורך דין מקרקעין? הופיע ראשון במקומון רמת גן

מדובר בעסקה מורכבת של מתחם התחדשות עירונית הכולל 7 מגרשים. בנוגע לשלושה מהם, ביניהם הקרקע של מפעל אלבה לייצור נעליים צבאיות קלות של משפחת בדנר, נחתם הסכם קומבינציה מול בעלי הקרקע. בנוגע לארבעה מגרשים נוספים נחתם הסכם לפינוי בינוי במסגרתו הגיעה החברה לרוב הדרוש בקרב בעלי הדירות לקידום הפרויקט. במתחם כולו יש היום שבעה בניינים נמוכים בני 2-4 קומות אשר צפויים להתפנות ולהיהרס.

לדברי אודי בלום מנכ"ל מטרופוליס, "מדובר בעסקה מורכבת במיוחד מכיוון שהיא משלבת התקשרות מול בעלי קרקע היסטוריים במגרשים לצד דיירי פינוי בינוי. התחלנו לקדם את התכנית לפני כחמש שנים. בשלב ראשון קודמה עסקת הקומבינציה, וכשראינו שהיא לקראת הבשלה התחלנו לגבש את תכנית הפינוי בינוי מול נציגויות הדיירים. התכנית קיבלה כאמור את האישור העקרוני של העירייה, ואני מעריך  שתוך שנה היא תקבל את המלצת הועדה המקומית. לאחר מכן היא תעבור לאישור הועדה המחוזית".

 מתחם בדנר ממוקם בשכונת הגפן שנחשבת לאחת משלוש השכונות המבוקשות ברמת גן. מאחורי הפרויקט ובצמוד לו משתרע גן השקדייה המושקע והמטופח, ובו מתקני שעשועים ומשחקים לילדים. המתחם קרוי על שמו של אליעזר יהודה בדנר, תעשיין ישראלי שהקים ברמת גן את המפעל לייצור נעליים "אלבה" בשנת 1939 שהעסיק למעלה מ-100 עובדים יהודים קבועים וייצר בין היתר נעליים לכוחות הביטחון. המפעל המשיך להיות מנוהל יחד עם 3 מנכדיו של אליעזר עד לסגירתו באפריל 2004.

השכונה ממוקמת במיקום מרכזי בין הרחובות אבא הלל, ז'בוטינסקי, ביאליק והמבדיל. בקרבתה מוקדי מסחר, בילוי ופנאי, מוסדות חינוך ומוסדות ציבור. פארק הירקון במרחק הליכה מהשכונה וקניון איילון במרחק דקות נסיעה. הנגישות התחבורתית לשכונה גבוהה – מרחק מאות מטרים בודדים מתחנת הרכבת הקלה של הקו האדום שצפוי להתחיל לפעול בקרוב, קרבה לציר ז'בוטינסקי המחבר לתל אביב, וקרבה ליציאה מהעיר לכיוון נתיבי איילון וכביש 4.

השכונה נמצאת בימים אלו בעיצומה של התחדשות עירונית מקיפה, שתפיח רוח חדשה בסביבה האיכותית והוותיקה, ותשמר את היתרונות הרבים שבה. תוך שנים ספורות יתפתח בשכונה אזור אומנותי, תרבותי, צעיר ובועט, המלא בחיים לאורך כל שעות היום, עם מגוון מקומות בילוי ואווירה יוקרתית. בסביבה מקודמים פרויקטי התחדשות עירונית רבים במסגרת תנופת הפיתוח של העיר רמת גן.

הפוסט במקום מתחם מפעל הנעליים המיתולוגי: ייבנו 210 יח"ד בשני בניינים בני 22 קומות בשכונת הגפן בעיר הופיע ראשון במקומון רמת גן

יו"ר לשכת ר"ג/גבעתיים גל קבקוב: "זה היה אירוע הדגל עבור חברי לשכת ר"ג/גבעתיים שהגיעו להשתתף בכנס באילת. הקולות שנשמעו בכנס הזה הינם חסרי תקדים, אין ספק כי כולם כבר מבינים כי הגיעה העת לעשות שינוי למקצוע והמפתח הוא בין השאר בהכשרות ושיפור איכות השירות, אסדרה ופיקוח".

קבקוב: "את לשכת ר"ג/גבעתיים הקמנו לפני כשנתיים והיא מונה כיום כ- 80 חברי לשכה הפועלים על פי כללי תקנון אתיקה לטובת ציבור הלקוחות. אנו נערכים לקראת מהפכה נדל"נית שצפויה בר"ג בשנים הקרובות. הועדה המחוזית אישרה תוכנית מתאר דרמטית וצפויות להתווסף עוד כ- 80 אלף דירות. כיום מונה העיר 390 אלף תושבים והיא תכפיל את גודל אוכלוסייתה עד 2050. יתווספו גם כ- 4.5 מליון מ"ר של תעסוקה ומסחר.

גם לגבעתיים, שאמנם מתנהלת בקצב אחר, יש תכניות להתחדשות ולאחרונה אף זכתה בקול קורא של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית וקיבלה אישור לפרוייקט פינוי בינוי בשכונת קפלנסקי בדרום העיר. בנוסף מקודמות בגבעתיים תוכניות מפורטות עבור 6 מתחמים נוספים. אין ספק שצפויה פעילות רבה בהיקף עסקאות הנדל"ן בשתי הערים ואני ממליצה לציבור הלקוחות להקפיד ולקבל שירות ממתווכי הלשכה המחוייבים לכללי האתיקה.

בכנס אילת, מנכ״ל משרד המשפטים, עו״ד ערן דוידי פירט בכנס את הצעדים שיש, לדעתו, לבצע על מנת להסדיר ולקדם את מעמד המתווכים בישראל. "לתועלת  הציבור אך גם לטובת המתווכים – יש להסדיר את כללי האתיקה במקצוע, להגדיר את האחריות המקצועית של המתווכים ומה היא כוללת, לחזק את מערך האכיפה – ומתוך כך לחזק את מעמד המתווכים כשחקנים משמעותיים בשוק הנדל״ן". עוד אמר עוד דוידי כי המטרה והיעד הם שהלקוח יוכל לקבל תמורה ראויה, מקצועית ופרופורציונלית עבור שכר הטירחה שהוא משלם, וכפועל יוצא – כך גם תתחזק תדמית הענף ומעמד המתווך בישראל.

יו״ר לשכת מתווכי הנדל״ן הארצית, איציק לוי: "תפקיד המתווך היום אינו מסתכם רק בלהפגיש בין קונה למוכר, או אפילו בניהול משא ומתן. המתווך כיום מנהל את מלוא עסקת הנדל״ן על כל פרטיה. לוי התייחס להתפתחות הטכנולוגיה בתחום ואמר שהיא אינה צריכה להפחית מהצורך במתווך, אלא דווקא להיפך- היא מאפשרת למתווך המקצועי להיעזר בכל הפיתוחים העדכניים  ולתת ערך גדול הרבה יותר ללקוחותיו, מה שיעלה מאד את ההערכה וההכרה במתווך מצד ציבור הצרכנים. אין ספק כי המפתח לשינוי מעמד המתווכים בישראל הוא שיתוף פעולה אמיתי ורציף בין הממשלה והרשויות – ללשכת המתווכים. נראה שיש כעת מגמה קונקרטית במשרד המשפטים להסדיר את מקצוע התיווך, אך עם זאת ברור שהכרחי מבחינתנו שהדבר יעשה בשיתוף פעולה ובשיח מתמיד איתנו כלשכה, ואנו נמשיך בקשר רציף עם הגורמים הרלוונטיים על מנת שאסדרת המקצוע תיעשה באופן שיעניק את התועלת המירבית ללקוח ולמתווך גם יחד", אמר לוי.

ראש האגף לאסדרת מקצועות במשרד המשפטים, עו״ד עמיר עמיר הרן אמר בכנס כי יש לחזק את לשכת המתווכים ולתת לה את הכלים הדרושים לה כדי שהיא תוכל להוות בית למתווכים בישראל. הדברים נאמרו בפנל מקצועי מרכזי שעסק בנושא: כיצד להעלות את ערך מקצוע התיווך והעלאת אמון הלקוחות במתווכים, בהשתתפות עו"ד אילן שרקון היועץ המשפטי של הלשכה.

עוד בשורה חדשה ללשכת המתווכים. בכנס הושקה גם מערכת MLS לשיתופי פעולה מקצועיים בין מתווכים שנבנתה תחת טכנולוגיה עדכנית ובשיתוף עם חברת ״פרופדו״. המערכת נבנתה בהובלתו של אסף אפשטיין, סגן יו״ר הלשכה הארצית. ההשראה והמתווה להקמת מערכת זו הגיעו  מארגון ה NAR – ארגון המתווכים הגדול בארה״ב. מדובר במערכת מקצועית של שיתופי פעולה בין מתווכים, מפוקחת ע״י הארגון ותחת כללים ברורים של אתיקת עבודה. המערכת כוללת מאגר גדול של נכסים המיוצגים ע״י מתווכים בבלעדיות, ומאפשרת לכל לקוח המקבל שירותי תיווך, קונה או מוכר- לקבל חשיפה רחבה לקונים או לנכסים רבים בשוק, באמצעות המתווך המייצג אותו.

מנכ״ל משרד המשפטים, עו״ד ערן דוידי: "לתועלת  הציבור ולטובת המתווכים -יש להסדיר את כללי האתיקה במקצוע"
בכנס עצמו השתתפו גם ראש עיריית אילת אלי לנקרי ונשיא להב  רועי כהן והמתווכים שמעו הרצאה על הצפוי בשוק הדיור והמשכנתאות בשנת 2023 . בנוסף, ישמעו משתתפי הכנס הרצאות בתחומים מקצועיים בהם נושא המכירה ללקוחות, וכן טיפול בבעיות שבהן נתקלים מתווכי נדל"ן, כמו: מהם הכלים המשפטיים העומדים בפני מתווך לטפל בלקוחות לא ישרים, וכן: כלים לסגירת עסקאות נדל"ן וגם הרצאה שתעסוק בנושא אי הודאות בתחום הנדל"ן וכיצד מייצרים עסקאות נדל"ן בשוק של חוסר ודאות.

הפוסט המתווכים מרמת גן השתתפו בכנס לשכת מתווכי הנדל"ן הארצי באילת: "יש להסדיר את כללי האתיקה במקצוע" הופיע ראשון במקומון רמת גן

לפי יריב פז ומומחים אחרים בעולם הנדל”ן, ישנן כמה טעויות נפוצות שאנשים עושים בעת ניהול הנכסים שלהם. למשל, אי תחזוקה נאותה של הנכס, אי שכירת צוות התחזוקה המתאים לתחזוקת הנכס, אי שכירת עורך דין שיבדוק את החוזים עם הדיירים לפני החתימה עליהם ועוד. כל אלו ועוד, הן פעולות שעשויות להוביל למצב של תביעות משפטיות. 

יריב פז על כמה טיפים לניהול נכס בצורה נכונה

עם ניהול נכס נכון, תוכלו להימנע מהתמודדות עם תביעות יקרות ותוכלו לשמור על הדיירים שלכם מרוצים מהמגורים שלהם, וזהו היתרון העיקרי והמרכזי בניהול נכס בצורה נכונה. ובין אם תשאלו את יריב פז ממייסדי פז גרופ או מומחי נדל”ן אחרים, אנשי מקצוע בתחום יזמות הנדל”ן תמיד יגידו לכם שיש כמה דברים שמומלץ להימנע מהם. 

לדוגמה: לעולם אל תשכירו למי שיש לו היסטוריית אשראי גרועה או דירוג אשראי נמוך. ואם אתם כן מחליטים לעשות זאת, כדי להימנע ממצבים של תביעות משפטיות, השתדלו לקבל את התשלומים בצורה מאובטחת – למשל על ידי ביטוח שכירות.

עוד כמה דגשים בניהול נכס בצורה נכונה 

עוד חשוב לזכור, תמיד ודאו כי ניתן לאמת את המידע של השוכרים שלכם. ישנן בימינו חברות פרטיות אשר עורכות בדיקת נאותות של דיירים פוטנציאליים, מה שיכול לחסוך לכם הרבה כאב ראש בהמשך הדרך. ובהקשר הזה של כאבי ראש פוטנציאליים בניהול נכס, תמיד תשתדלו לצלם תמונות של הנכס לפני ואחרי כל דייר שעוזב או נכנס לגור בו.

מעבר לכך, כדי להימנע ממצבים של תביעות יריב פז ממליץ תמיד לעקוב אחר כל ההוצאות של תיקונים ותחזוקה. בהקשר הזה של הדברים, זכרו כי חלק מכריע בניהול הנכס הוא לשמור על הנכס במצב הטוב ביותר. זה כולל להבטיח שאין נזילות, עובש או נזק מבני, כל דבר שעשוי להוביל לתביעות משפטיות. 

קבלו סיוע מאת עו"ד המתמחה בנדל"ן ומקרקעין 

אם השקעתם בנדל"ן, חשוב להזמין חברת ניהול נכסים שתעזור לכם לנהל את הנכס שלכם, אבל לא פחות חשוב להסתייע בעורך דין אשר מתמחה בנדל”ן ומקרקעין. לפי יריב פז תביעות משפטיות מתרחשות כאשר עורך הדין הלא נכון נמצא בתמונה, או שמא כאשר לא נעזרים באחד. 

בתוך כך, יש לזכור כי עורך דין יוכל לעזור לכם להבין מהם הצעדים שיש לנקוט בהם לפני שכירת חברת ניהול נכסים, מה צריך לדעת על תהליך השכרה לדיירים ועוד. כשיש לכם את כל המידע הזה בידיים, קל יותר לפעול נכון כדי להימנע מתביעות. 

הפוסט יריב פז: "כך תנהלו את נכס הנדל"ן שלכם כראוי ותימנעו מתביעות אפשריות" הופיע ראשון במקומון רמת גן

דגשים בבחירת עורך דין מקרקעין

בעת בחירת עורך דין מקרקעין, עליך לקחת בחשבון את הניסיון והמומחיות שלו. חפשו עו"ד בעל ניסיון רב בטיפול בעסקאות מקרקעין. שאלו שאלות לגבי סוגי המקרים שבהם טיפלו בעבר ואיזו הצלחה הם השיגו. הקפד גם לשאול אם הם מכירים את החוקים העדכניים או המקומיים הקשורים לעסקה שלך.

גורם נוסף שיש לקחת בחשבון הוא עלות. עורכי דין בתחום הנדל"ן יכולים להשתנות מאוד מבחינת שכר הטרחה, לכן הקפידו להבין את כל העלויות הכרוכות בהעסקת עורך דין מסוים לפני שתסכים לעבוד איתם. בהתאם למורכבות התיק שלך, עורכי דין מסוימים עשויים לספק תעריפים מוזלים או לגבות לפי שעה עבור משימות ספציפיות.

כמו כן, עליך לוודא כי עורך דין המקרקעין שלך נגיש ומסוגל לענות על שאלותיך בזמן. חפש עורך דין שמחזיר שיחות במהירות, מגיב למיילים מיידית והופך את עצמו לזמין כאשר אתה צריך אותם.

לבסוף, שאל בסביבה עבור הפניות מחברים או בני משפחה שהשתמשו בעורכי דין מקרקעין בעבר. ייתכן שהם יוכלו לספק תובנה חשובה בנוגע לעורכי הדין המתאימים ביותר לטפל בעסקה הספציפית שלך. אתה יכול גם לחקור ביקורות באינטרנט וליצור קשר עם לשכת עורכי הדין המקומית לקבלת המלצות נוספות.

על ידי הקדשת זמן לשקול את כל הגורמים הללו, אתה יכול לוודא שאתה בוחר עורך דין נדל"ן מוסמך המתאים ביותר למצב הספציפי שלך. עם עורך הדין המתאים לצידך, תרגיש בטוח להיכנס לכל עסקת נדל"ן.

לסיכום כשאתה קונה או מוכר נכס, אתה צריך שיהיה לך עורך דין מקרקעין בתל אביב לצידך כדי להגן על האינטרסים שלך. אבל איך בוחרים נכון? הנה כמה טיפים:

ראשית, ודא שלעורך הדין יש רישיון במדינתך. לכל מדינה חוקים שונים המסדירים עסקאות נדל"ן, לכן חשוב שיהיה עורך דין שמכיר את החוקים במדינתכם.

שנית, בקשו הפניות מחברים או בני משפחה שרכשו או מכרו לאחרונה נכס. הם יכולים לתת לך מידע ממקור ראשון על הניסיון שלהם עם עורך הדין שלהם והאם הם ימליצו עליהם.

שלישית, ראיין כמה עורכי דין לפני קבלת ההחלטה הסופית שלך. שאלו אותם על הניסיון שלהם עם עסקאות נדל"ן, איזה סוג של עמלות הם גובים, והאם יש להם התמחויות או תחומי התמחות.

על ידי הקפדה על טיפים אלו, אתה יכול להיות סמוך ובטוח שבחרת את עורך הדין המתאים ביותר עבור הצרכים הספציפיים שלך. בהצלחה עם העסקה שלך!

הפוסט עורך דין מקרקעין הופיע ראשון במקומון רמת גן

מתכנן מחוז תל אביב במינהל התכנון, אדר' ארז בן אליעזר: "שוק הנדל"ן צריך להתשכלל עם מבני מגורים להשכרה ארוכת טווח אשר יתחרו על איכות המגורים"

הועדה המחוזית לתכנון ולבניה תל אביב, בראשות ערן ניצן, החליטה להפקיד את תכנית "פרויקט Beyond" בסיטי של גבעתיים.

התוכנית ממוקמת במיקום מרכזי בטבור מטרופולין תל אביב, ממזרח לאיילון וגובל ברחובות אריאל שרון ועל פרשת דרכים.

מדובר במיקום אסטרטגי, באזור התעסוקה הראשי של גבעתיים, בצמוד לבורסה ברמת גן, מגדלי תעסוקה נוספים בתל אביב, בהם מגדל בין ערים (המגדל שיהיה הגבוה בישראל), ובקרבה לתחנת רכבת סבידור מקנה לו איכויות ונגישות גבוהה.

מתכנן מחוז תל אביב במינהל התכנון, אדר' ארז בן אליעזר: "שוק הנדל"ן צריך להתשכלל עם מבני מגורים להשכרה ארוכת טווח אשר יתחרו על איכות המגורים, רמת השירותים ויעילות תפעולית ואנרגטית. פרויקט מסוג זה אשר כולל מאות דירות להשכרה הינו חלק משינוי המגמות בתחום ומיקמו במרחב יאפשר למשתמשיו סל שירותים עשיר במרחק הליכה קצר למרכז תחבורתי ועסקי".

המגדל יוקם בשטח בו אושרה בשנת 2014 תוכנית להקמת מגדל המשלב תעסוקה מסחר ומלונאות, בן 64 קומות, אשר נמצא בבניה בימים אלו. התוכנית החדשה, כוללת תוספת זכויות של כ-21,000 מ"ר לתעסוקה במגדל שבבנייה, וכן הקמת מגדל נוסף בן 64 קומות, הכולל 500 יחידות דיור קטנות בהן דירות סטודיו, ודירות 2 ו-3 חדרים. זאת, כדי לתת מענה למשקי בית קטנים, זוגות צעירים ומבוגרים.
בקומות המשותפות לשני המגדלים יוקמו קניון, מרכז כנסים, מרכז ספורט ושטחי ציבור.

מדובר בפרויקט ייחודי הנותן מענה לביקושים הגבוהים לדיור להשכרה בלב המטרופולין, עבור משקי בית קטנים, זוגות צעירים ומבוגרים. התוכנית מציעה דירות מנוהלות, לרבות מתקנים ושטחים ציבוריים לרווחת הדיירים בבניין.

בנוסף, התוכנית שמה דגש על הממשק בין המגדל למרחב הציבורי על ידי הרחבת מדרכות ומערכת גשרים בין המגדלים הסובבים, לצורך שיפור תנועת העובדים בתוך מרחב האיילון ובסביבת תחנת הרכבת.

יו"ר הוועדה המחוזית לתכנון ולבניה, ערן ניצן: "היווצרותו של מטרופולין ושל תשתית הסעת המונים בלב גוש דן, מאפשרים את היווצרותו של היצע דיור להשכרה ארוכת טווח באופן שייצר אלטרנטיבה לרכישת דירה. חברות מעולות שמנהלות בנייני מגורים גדולים להשכרה בלבד ליד רשת רכבתית היא העתיד של שוק הנדל״ן במרכז ישראל. החלטתנו אתמול היא צעד חשוב בקידומו של עידן זה".

התוכנית הינה ביוזמת חברת תדהר, והיא נערכה על ידי ברעלי לויצקי כסיף אדריכלים.

הפוסט גבעתיים פורצת דרך: יוקם מגדל בן 64 קומות להשכרה בלבד הופיע ראשון במקומון רמת גן

בהתפלגות לפי גודל הדירה, עולה כי בעיר רמת גן החלו להיבנות במחצית 564 דירות בנות 5 חדרים לעומת 178 בלבד בכל שנת 2021; כן החלו להיבנות 312 דירות בנות 3 חדרים לעומת 815 בשנה שעברה; 142 דירות בנות 2 חדרים לעומת 422 אשתקד; 52 דירות בנות 4 חדרים לעומת 275 ב-2021; ועוד 21 דירות בנות 6 חדרים ויותר לעומת 22 בשנה הקודמת. 

לדברי רונית כהן, מנהלת השיווק והפרסום בחברת צמח המרמן הבונה ומשווקת יחד עם חברת סרוגו את פרויקט THE LAKE על גדות האגם והפארק הלאומי ברמת גן, "העיר רמת גן ממשיכה להציג צמיחה בהתחלות הבנייה, כחלק מתנופת הבנייה והפיתוח שעוברת העיר בשנים האחרונות. נבנים בה פרויקטי התחדשות עירונית משמעותיים שמחדשים שכונות שלמות, מוקמות תשתיות חדשות, מוסדות חינוך וקהילה ועוד. העיר היא אחת מהערים הכי מבוקשות בארץ ולהערכתי היקף הבנייה בה ימשיך לעלות גם ברבעונים הבאים".

פרויקט "THE LAKE" הוא פרויקט פינוי בינוי שבמסגרתו נהרסו 3 בנייני שיכונים בני 2-3 קומות ובהם 45 דירות, ובמקומם נבנים 3 מגדלי מגורים יוקרתיים בני 16 קומות ובהם 180 יח"ד שיציעו נוף פתוח לפארק ולאגם. הפרויקט נהנה מקרבה לפארק הלאומי ברמת גן שעבר פיתוח משמעותי על-ידי העירייה בהשקעה של עשרות מיליוני שקלים, בקרבתו ניתן למצוא גם את כפר המכביה, מבני ציבור וקהילה, ומוסדות חינוך מובילים.

ברמה ארצית החלו להיבנות במחצית הראשונה של 2022 כ-37,600 דירות חדשות בכל הארץ לעומת 34,900 יח"ד במחצית הקודמת (יוני-דצמבר 2022), עלייה של כ-8%. יחד עם זאת, ברבעון השני של 2022 קצב התחלות הבנייה הואט: החלו להיבנות 17,712 דירות חדשות – ירידה של 11% לעומת ינואר עד מרץ. 

ב-12 החודשים האחרונים נרשמו שיאים של כמעט 30 שנה בהתחלות הבנייה: בין יולי 2021 ליוני 2022 החלו להיבנות 72,540 דירות חדשות, זינוק של 24% לעומת 12 החודשים הקודמים. מדובר ברמה שמתקרבת לשיאים שנרשמו בעלייה הגדולה מרוסיה שבעטייה נבנו מאות אלפי דירות חדשות. היישובים עם הכמות הגדולה ביותר בהתחלות הבנייה בשנה האחרונה: תל אביב-יפו (5,432), ירושלים (4,514), בת ים (3,431), אשקלון (3,338), ראשון לציון (3,004), בית שמש (2,979), נתניה (2,716) ורמת גן (2,007).   

הפוסט למ"ס: 1,091 דירות חדשות החלו להיבנות בעיר רמת גן ב2022 הופיע ראשון במקומון רמת גן

על אף המהמורות הכלכליות העולמיות שחווה, הנדל"ן האמריקני ממשיך למשוך משקיעים ולהציע להם שפע נדל"ני בלתי נדלה ותמורות גבוהות. אם נתייחס לעליית המחירים המתמדת בשוק הנדל"ן הישראלי ולנתחים הגדולים שרשויות המס בישראל מרוויחות ממנו, נבין שהשקעה בנדל"ן אמריקני כדאית בהרבה מכל השקעה בנדל"ן בארץ או במקומות אחרים בעולם. אז האם כדאי להשקיע בנדל"ן בארצות הברית? דומה שהשאלה הזא כמעט מיותרת. בואו נבין למה.

שוק נדל"ני יציב למרות המשברים

שוק הנדל"ן האמריקני הוא שוק יציב על אף המשברים הכלכליים הגדולים שחווה בעשורים האחרונים. המשבר של 2008 אומנם הוריד בחדות את מחירי הנכסים בארצות הברית אך אילץ את שוק הנדל"ן להתחדש ולהתאים את עצמו לצורכי האוכלוסייה. בכך הוא שמר על יציבות בביקוש לנדל"ן בכל רחבי ארצות הברית ואפשר לאמריקנים להתאושש ולהשתקם. וכמו ההתאוששות של האמריקנים, גם ההתאוששות של שוק הנדל"ן לא איחרה להגיע. המשקיעים הישראלים – שדבר אינו נעלם מעיניהם – סמכו על היציבות של הנדל"ן האמריקני לאורך כל שנות המשבר והמשיכו להשקיע על אף הקשיים. גם משבר הקורונה העולמי לא פגע בביקוש לנדל"ן ולא ערער את יציבותו של שוק הנדל"ן. השקעות נדל"ן בארה"ב ממשיכות בהתמדה, ולמשקיע הישראלי לא נותר אלא ליהנות מפירות ההשקעה. 

באיזה נדל"ן כדאי להשקיע?

בכל הנוגע להשקעות נדל"ן בארצות הברית, המשקיע הישראלי אינו מפונק. השקעות ישראליות בנדל"ן אמריקני כוללות נכסים מסחריים, נכסים פרטיים באזורים יוקרתיים ונכסים משותפים כמו נכסי מולטי־פמילי. שיעור התשואה השנתית בכל השקעה נאמד ב־8 או 9 אחוזים בממוצע בשנה ואף יותר מזה – תלוי באזור שבו נמצא הנכס. שיעורי התשואה הללו גבוהים מהרבה משיעורי התשואה שמניב הנדל"ן בישראל, ולכן לא מפליא שדווקא הנדל"ן אמריקני הוא שקורץ למשקיע הישראלי ומושך אותו.

גם בנדל"ן אמריקני הכסף שלכם קונה יותר

המשקיע הישראלי שמתעניין בשוק הנדל"ן האמריקני, אינו בררן. הוא יודע מה הוא רוצה, והוא הולך על זה בכל הכוח. נדל"ן אמריקני אינו יקר כמו נדל"ן ישראלי, ובין שמדובר בנכסים חדשים, בנכסים המיועדים להשבחה או בנכסים ותיקים, אם נשווה את ערכם של הנכסים האמריקנים לערכם של הנכסים בישראל, נבין שגם בנדל"ן אמריקני הכסף הישראלי קונה יותר, הרבה יותר. למה זה קורה? כיוון ששוויין של הקרקעות בארצות הברית נמוך משוויין של הקרקעות בישראל; כיוון שזול יותר לבנות בתים בארצות הברית מאשר בישראל; כיוון ששוק השכירות יציב בארצות הברית יותר מאשר בישראל והביקוש לו תמידי וקבוע; כיוון שארצות הברית היא מדינה רחבה ומאות מיליוני תושביה הם צרכני שכירות נאמנים ומסורים; כיוון שרשות המיסים בארצות הברית אינה נוגסת בגסות מעסקאות הקנייה והמכירה של הנדל"ן כמקבילתה בישראל, ואף שמשקיעי נדל"ן חייבים לדווח על רווחי ההשקעות שלהם, הסכומים שהם נדרשים לשלם ל־IRS קטנים בהרבה מהסכומים שדורשות רשויות המס בארץ. 

להשקיע בתבונה בנדל"ן אמריקני

גם בנדל"ן אמריקני כדאי ואפשר להשקיע בתבונה. איך עושים זאת? חוברים לחברות המתמחות בהשקעות נדל"ן בארצות הברית ומשקיעים באמצעותן בנכסים עם פוטנציאל רווחים גבוה. רוצים להיות משקיעי נדל"ן נבונים? חפשו את המומחים להשקעות בארצות הברית, ותנו להם לעשות את העבודה הקשה בשבילכם. 

הפוסט האם כדאי להשקיע בנדל"ן בארצות הברית? הופיע ראשון במקומון רמת גן

לדברי רונית כהן, מנהלת השיווק והפרסום בחברת צמח המרמן הבונה ומשווקת יחד עם חברת סרוגו את פרויקט THE LAKE על גדות האגם והפארק הלאומי ברמת גן, "ציבור רוכשי הדירות מיד שנייה, כמו גם רוכשי דירות חדשות, מבינים כבר שהשוק במגמת עלייה ושהמחירים לא ירדו, וממהרים לרכוש את הדירה שהם שוקלים. זאת, יחד עם עליית הריבית החדה בחודשים האחרונים המייקרת את המשכנתא, והצפי לעלייה נוספת גם בשנה הקרובה, דוחפים את הרוכשים לסגור עסקה במהרה, וזה יכול להסביר מדוע משך הזמן למכירה התקצר".

ברמה ארצית, משך הזמן הממוצע למכירת דירות מיד שנייה בחציון הראשון התקצר ב-18% בממוצע כך שלקח 33 ימים בממוצע למצוא רוכשים לדירה, לעומת 40 ימים במחצית הראשונה של 2021. הערים בהן נמכרו הדירות הכי מהר הן מודיעין-מכבים-רעות – 16 ימים בממוצע, אחריה גבעתיים עם 18 ימים, רעננה עם 21, הרצליה, פרדס חנה כרכור וראש העין עם 23 ימים. מנגד בקריית ביאליק משך הזמן למכירת דירה דווקא עלה ב-6 ימים ל-38 יום בממוצע, בבית שאן נוספו 7 ימים ל-51 ימים, בקריית מוצקין ובאור עקיבא נוספו 4 ימים, ברמלה נוספו 3 ימים ובחיפה יומיים.

לדברי איילת ניצן, סמנכ"לית שיווק ביד2, "הממצאים מעידים על 'שוק של מוכרים' בתקופה הנבדקת. כשהביקוש עולה וההיצע בירידה התוצאה המיידית היא עליית מחירים, וככל הנראה מחשש לעלייה נוספת הרוכשים ממהרים לסגור עסקה, שמא יספגו עוד עלויות". 

הפוסט מוכרים וקונים מהר יותר: משך הזמן למכירת דירה ברמת גן התקצר ב-38% הופיע ראשון במקומון רמת גן