תוכן מקודםבמסגרת עסקת תמ"א 38 ישנה חשיבות עליונה לקבלת ליווי משפטי צמוד לאורך כל ההליך. שני הצדדים להסכם, בעלי הדירות מחד והיזם מאידך, זקוקים כל אחד לייצוג משפטי וחשוב מאוד לפנות אל עורך דין להתחדשות עירונית, הבקיא בהליך הייחודי הזה ומכיר את כל היבטיו.
ייצוג משפטי לדיירים
בעלי דירות המעוניינים להצטרף אל תמ"א 38, צריכים כצעד ראשון, לפנות אל עורך דין נדלן, מומחה ומנוסה אשר יעניק להם ייעוץ וייצוג משפטי. באלו נושאים יטפל עורך הדין? להלן מספר דוגמאות:
- סיוע בבחירת היזם לפרויקט בעל הניסיון המקצועי המתאים. כמו כן, כאשר היזם אינו הקבלן המבצע, יסייע עורך דין להתחדשות עירונית גם בפן זה לצורך הצלחת הפרויקט.
צילום: pixabay - ניהול משא ומתן על תנאי העסקה, אשר במסגרתו יחתור עורך הדין למתן ההטבות האטרקטיביות ביותר לבעלי הדירות וכן הגדרת לוחות זמנים של הפרויקט על פי העדפתם.
- קבלת בטחונות מתאימים לצורך הגנה על כספם של בעלי הדירות, כאשר ישנה אפשרות לליווי בנקאי או למתן ערובות אחרות מספקות, בהתאם לנסיבות העניין.
- טיפול בסוגיה של דייר סרבן, ראשית על ידי הסברה ומתן מידע של עורך דין נדלן, אשר יכולים להביא להסרת ההתנגדות ובהעדר הצלחתם של אלו, הגשת תביעה למפקח על המקרקעין.
ככל ומדובר על פינוי בינוי, בנוסף לכל הנושאים הנ"ל, ידאג עורך דין להתחדשות עירונית גם לסוגית המגורים החלופיים אליהם יעברו הדיירים בתקופת הבנייה ויוודא כי אלו מתאימים לצרכיהם.
ליווי משפטי ליזם
בדומה לבעלי הדירות, גם היזם זקוק כמובן לייצוג משפטי כאשר הוא מבקש להתקשר בעסקת תמ"א 38. זאת על מנת לשמור על האינטרסים שלו בעסקה, המשפטיים והכלכליים כאחד. ראשית, יחווה עורך דין להתחדשות עירונית את דעתו באשר לכדאיות העסקה עבור היזם, זאת בעיקר בהתאם לשווי הקרקע, המשפיע כמובן על הרווח שיוכל היזם לקבל ממכירת הדירות, כמו גם בהתאם למספר יחידות הדיור שיוכל לבנות על גג המבנה. מול נתון זה יעמוד שיעור כל ההוצאות של הפרויקט אשר בכולן נושא היזם וכך יוכל עורך דין נדלן לייעץ ליזם בדבר כדאיות הפרויקט הספציפי שעל הפרק. שנית, יטפל עורך הדין באיסוף החתימות של בעלי הדירות ובטיפול בהתנגדויות דיירים אם ישנן. עורך הדין ינהל את ההתקשרות מול הגורמים הבירוקרטיים המעורבים בהליך תמ"א 38 וכן יסייע ליזם לנהל את הקשר השוטף מול בעלי הדירות לאורך הפרויקט. עורך הדין גם ייעץ ליזם בדבר הליווי הבנקאי הנדרש ממנו בדרך כלל כתנאי להתקשרות בעסקה וכן יעניק ייעוץ בסוגיות המס הרלוונטיות.
עורך דין להתחדשות עירונית
מן האמור לעיל אנו מבינים את חשיבותו של הליווי המשפטי במסגרת תמ"א 38, הן עבור בעלי הדירות והן עבור היזם. חשוב מאוד לפנות אל עורך דין נדלן מוקדם ככל האפשר על מנת שיעמוד לרשות הצדדים בהתלבטויות שונות ויסייע להם לקבל את ההחלטה הנכונה עבורם. עתה עולה השאלה כיצד יש לבחור את עורך הדין המתאים לפרויקט. ובכן, ראשית כל חייב הוא להיות עורך דין להתחדשות עירונית ואין די בכך כי הוא עוסק בתחום המקרקעין. תמ"א 38 על סוגיה הוא הליך ייחודי המערב היבטים וגורמים שונים ויש להיות בקיא בו היטב על מנת לשמור על האינטרסים של הצדדים לעסקה באופן המיטבי. שנית, בכל הנודע לעורך הדין המייצג את בעלי הדירות, היות שהיזם הוא זה הנושא בעלות שכר הטרחה של עורך הדין, יש לוודא כי אין ניגוד אינטרסים בין בעלי הדירות אותם הוא מייצג לבין היזם. פרמטר שלישי הוא כימיה טובה עם עורך הדין, זאת על מנת שהקשר עמו יהיה יעיל ויתנהל לשביעות רצון בעלי הדירות/ היזם.
המאמר נכתב ע״י עו״ד מקרקעין – דניאל גולשה 052-3896263