אביעד ברטובבבתים משותפים רבים (בניינים) נוצרות בין הדיירים מחלוקות בנוגע לבנייה של אחד השכנים. כמובן, שכל עוד מדובר בבנייה בתוך ביתו של השכן – אין בעיה חוקית לבצעה, למרות שהדבר מלווה לרוב ברעש או הפרעה כללית עד לסיום השיפוצים. בנייה של אחד השכנים על שטח שמחוץ לביתו (כגון שינוי במבנה החיצוני של הבניין – סגירת מרפסת, פתיחת פתח, הרחבה ועוד) או בשטח משותף (כגון על גג הבניין או בחצר משותפת) עלולה להוות עבירה חוקית.
חוק המקרקעין קובע, כי חל איסור לבנות במקום המשותף לכלל דיירי הבניין, אא"כ מקבל השכן את הסכמת הדיירים. עם זאת, ניתן להרחיב דירה על חשבון חלק מהמקום המשותף בהסכמתם של שלושה רבעים מדיירי הבניין.
אך המציאות מוכיחה כי רבים בונים שלא כחוק וללא קבלת הסכמות משאר דיירי הבניין. לעיתים הדירה עברה כמה בעלויות לאחר הבנייה ולא ברור האם ההסכמות בין דיירי הבניין לשכן לשעבר שבנה עדיין עומדות בעינן.
ישנן דוגמאות רבות לבניה בלתי חוקית במקום המשותף. הנפוצות שבהן הן בנייה בחצר המשותפת לכלל השכנים – דבר שמצמצם אזור נוחות או משחק לילדים השכנים, או בנייה על גג משותף. רבים מהשכנים המתנגדים לבניה לא מוצאים אוזן קשבת בוועדות התכנון, שמאשרות את המהלך.
האם ניתן למנוע את הבניה?
חשוב לדעת כי קיימת דרך נוספת 'להציל' את החלק המשותף מבניה על ידי שימוש בחוק המקרקעין, הקובע כי בעל דירה אינו רשאי לתפוס חזקה בשטח משותף. שטח משותף מסומן בתשריט הבניין בצבע לבן, שמשמעותו שטח המשותף לכל הדיירים בבניין, כך שכל אחד מהדיירים יוכל ליהנות משימוש סביר בשטח זה, אך אינו רשאי לתפוס בו חזקה ייחודית לעצמו.
אם אחד השכנים מעוניין בבנייה בשטח זה, עליו לקבל את הסכמתם של לפחות 3/4 מבעלי הדירות, ש- 2/3 לפחות מתוך הרכוש המשותף נמצא בסמוך לדירותיהם. המשמעות היא, שעל השכן להשיג לצידו עוד מספר שכנים בעלי דירות שיתנגדו גם הם לבניה בחלק המשותף, ויחד יהוו יותר מרבע מבעלי הדירות. במצב כזה, לא תותר לשכן בניה ברכוש המשותף על פי חוק המקרקעין.
כצעד שני, על המתנגדים לשכור את שירותיו של עו"ד בקיא בתחום ולפנות בייצוגו למפקח על רישום המקרקעין במחוז בו הם מתגוררים ולהתחיל בהליך משפטי שבסופו פסק דין.
מה לגביי מחסן?
סכסוך נפוץ במיוחד בין שכנים לבניין בנושא זה, הוא סכסוך בעקבות כוונתו של אחד השכנים לבנות מחסן. ברוב הרשויות המקומיות, כמו שנכתב לעיל, על הדייר לקבל את הסכמתם של 3/4 מדיירי הבניין לצורך הבנייה. בנוסף, הדייר אינו רשאי לפגוע בזכויות הקניין של בעלי דירות אחרות ששני שלישים לפחות מהשטח המשותף – נמצא בסמוך לדירותיהם. ולכן, במצב זה על דייר המעוניין לבנות מחסן חובה לקבל את הסכמתם של כל דיירי הבניין.
פסק דין שניתן בעניין זה בסוף שנת 2017 קבע כי דייר אינו רשאי לבנות מחסן מול דירתו של דייר אחר המתנגד לכך, שכן דבר זה פוגע בהנאתו מדירתו וימנע ממנו את האפשרות להרחיב בעתיד את דירתו, אם יהיה מעוניין בכך. הדייר שהיה מעוניין בבניית המחסן קיבל צו מבית המשפט האוסר עליו לבנות בשטח המשותף, גם לא מחסן.
לסיכום
מומלץ להגיע להבנה הדדית או הסכם משותף בין השכנים בנוגע לבנייה בשטח המשותף. זה יכול להיעשות באופן עצמאי או באמצעות מגשר, או בכל דרך אחרת, בטרם הפניה לפיקוח או לערכאות משפטיות. במידה והדיירים לא מצליחים להגיע להסכמה, מומלץ להיעזר באנשי מקצוע מומחים בתחום על מנת לבדוק את כל האפשרויות העומדות על הפרק, ולהיות מודעים לזכויות השונות.
משרד עורכי דין – אביב טסה
דרך אבא הלל 7, רמת גן
03-612-1313
tasalaw.co.il