שמאי מקרקעין ברמת גן נדרש לידע מקיף במגוון תחומים.
בחירת שמאי מקרקעין ברמת גן צריכה להיעשות בזהירות רבה.
במאמר זה נדבר על ניתוח המצב המשפטי בכל שומת מקרקעין ומה הידע שנדרש מהשמאי בתחום זה. כמובן שאת המאמר המלא תוכלו לקרא בלחיצה על קישור בסוף המאמר.
מה צריך לדעת שמאי מקרקעין ברמת גן על המצב המשפטי בשמאות מקרקעין:
ניתוח המצב המשפטי בשמאות מקרקעיו הינו פרק קריטי, ולו, השפעה ניכרת על שווי הזכויות בנכס.
שמאי מקרקעין ברמת גן צריך להכיר את מגוון הזכויות הקיימות במקרקעין.
מה זה באמת שווי זכויות?
הסבר:
שווי שוק הנכס הינו מחירו בשוק החופשי. לצורך הדוגמה 2,000,000 ₪.
שווי הזכויות זה מה שנשאר בידי המוכר לאחר ביצוע העסקה. לדוגמה, בניכוי מס שבח והיטל השבחה נשאר לבעלים 1,500,000 בלבד.
לפיכך, כאשר יבקש בעל הנכס למשכן את זכויותיו, יהיה הגורם הממן לקבל כבטוחה אך ורק את שווי הזכויות.
או, כאשר יתכן בעל הנכס רכישת נכס חילופי לצורך שדרוג, יסתמך אך ורק על שווי זכויותיו, כי זה מה שנשאר לו משווי המכירה (שווי שוק).
בביצוע הערכת שווי של דירה, בית פרטי, חנות או משרד, על מזמין השמאות להבין מה הערך שהוא צריך.
במידה ומדובר על חלוקת ירושה בתוך המשפחה או תשלומי איזון בפירוק שיתוף, יש חשיבות רבה לערכי שווי הזכויות ולא שווי השוק.
דוגמה לטעות נפוצה שעושים יורשים כי לא מחשבים את שווי הזכויות:
קיים סל ירושה הכולל 3 נכסים. 2 דירות בשווי של 2,000,000 ₪ כל אחת ובית פרטי ששוויו 4,000,000 ₪.
מספר היורשים: ארבעה, שלכל יורש 1/4 מסל הירושה.
היורשים פנו לשמאי מקרקעין ברמת גן על מנת שייתן להם את שווי השוק של הנכסים.
השמאי ביצע עבודה מעולה ונתן את השווי השוק מדויק ביותר, כפי שניתן בדוגמה על ידינו.
יורש 1 לקח דירה. יורש 2 לקח דירה. יורשים 2, ו – 3 לקחו את הבית.
לכאורה נראה מושלם וכי כל אחד קיבל נכס ששווי השוק שלו 2,000,000 ₪.
לאחר 5 שנים מבקשים היורשים למכור את נכסיהם.
על פי חוק מיסוי מקרקעין הורשה אינה מוגדרת כעסקה. לפיכך, בהעברת הזכויות מהמוריש ליורש לא חלים מסי מקרקעין.
יחד עם זאת, כאשר היורש יבקש למכור את הנכס לאדם אחר, רשות המסים תחייב במס אילו המוריש מבצע את העסקה.
אם היורשים היו פונים לשמאי דירות ברמת גן אשר מתמחה במיסוי מקרקעין ויודע לנתח בצורה נכונה את שווי הזכויות, מעולם היורשים לא היו מבצעים את החלוקה כפי שביצעו.
דוגמה לחישוב הלקוי שביצעו היורשים והתחשיב הנכון שהיה עליהם לבצע על פי שווי הזכויות:
על פי שווי הזכויות על פי החלוקה הנכונה, נראה כי קיימים יורשים שקיבלו יותר וקיימים יורשים שקיבלו פחות ביחס ליורשים אחרים.
יורש 1 קיבל דירה ששווי הזכויות בה 1,800,000 ₪.
יורש 2 קיבל דירה ששווי הזכויות בה 1,850,000 ₪.
יורשים 2, 3 (החולקים את הבית הפרטי) קיבלו רק זכויות של 1,750,000 ₪ כל אחד.
לאחר שהבנו את ההבדלים בין שווי שוק הנכס לבין שווי הזכויות, בואו נדבר על נכסי מקרקעין המצויים בחוזה חכירה.
מה צריך לדעת שמאי מקרקעין ברמת גן על נכסים מוחכרים מרשות מקרקעי ישראל:
זכות חכירה לדורות הינה זכות שכירות לתקופה העולה על 25 שנה.
בפרק המשפטי, במסגרת אמדן שווי זכויות במקרקעין, שמאי מקרקעין ברמת גן נדרש לבצע בדיקה מעמיקה ביותר לעניין זכויותיו של החוכר במקרקעין.
כאשר נמכר נכס אשר מוחכר מאת רשות מקרקעי ישראל, בפועל המכר זה החוזה ולא הבית.
להלן כמה נקודות חשובות ביותר ששמאי מקרקעין ברמת גן צריך לבדוק בחוזה החכירה:
- תקופת החוזה – מתי נגמר חוזה החכירה והאם יש לנו זכות אוטומטית להאריכו.
- קיבולת הבנייה – יכול להיות שעל מנת לנצל את זכויות הבנייה שמאשרת העירייה, נדרש לשלם סכומים נוספים לרשות מקרקעי ישראל.
- ייעוד החכירה – האם ייעוד החכירה על פי החוזה תואם את השימוש בפועל במקרקעין.
- מגבלות שונות לעניין ניצול, העברת הזכויות ועוד.
כיום רשות מקרקעי ישראל גובה תשלומים שונים לצורך ביצוע פעולות במקרקעין, כגון: דמי היתר, דמי היוון, דמי הסכמה ועוד.
בביצוע פעולת מכר או ניצול זכויות בנייה, יש לבצע כמה תחשיבים בכמה שיטות תשלום על מנת לבחור את הדרך הטובה והזולה ביותר לניצול זכויות הבנייה או מכירת הנכס.
במקרים רבים אנו נתקלים במצבים בהם קיבולת זכויות הבנייה בחוזה החכירה נמוכה משמעותית מקיבולת הבנייה המותרת על פי תכנית בניין העיר.
קונה אשר לא יפנה לשמאי מקרקעין ברמת גן, יפסיד הרבה כסף בעסקה זו.
וזאת מהסיבה שישלם מחיק שוק לבית הבנוי וזכויות הבנייה, אבל שיבקש לנצל את זכויות הבנייה יידרש לשלם מאות אלפי שקלים נוספים לרשות מקרקעי ישראל.
פניה לשמאי מקרקעין ברמת גן וביצוע ניתוח מעמיק של זכויות הבנייה המוקנות על פי חוזה החכירה משמשות את הקונים לחישוב אמדן תשלום צפוי לרשות מקרקעי ישראל.
לפיכך, אם שוויו של הבית בבעלות פרטית הינו 3,000,000 ₪, מסכום זה יש לנקות את התשלום העתידי הצפוי לרשות מקרקעין ישראל עבור הקניין זכויות בנייה נוספות.
אם רשות מקרקעי ישראל תבקש 500,000 ₪, וניתן להאריך את חוזה החכירה לעוד שנים רבות התשלום הראו עבור הבית המוחכר הינו 2,500,000 ₪.
כיום רשות מקרקעי ישראל מתירה לבצע הקניית בעלות ולבצע תשלומי היוון במסגרת יובל חכירה.
שמאי מקרקעין ברמת גן יבדוק כל מקרה לגופו וימליץ לך על דרך הפעולה הטובה ביותר.
זכרו, ליקויים ומגבלות משפטיות יכולות להשפיע רבות על שווי נכסי המקרקעין וכפי שראיתם מדובר בסכומים בלתי מבוטלים.
לנוחיותכם, קישור למאמר המלא – שמאי מקרקעין ברמת גן.
במשרדנו, א.פז שמאות מקרקעין, שמאי מקרקעין עם ניסיון של עשרות שנים הבקיאים במגוון תחומי שמאות המקרקעין.
למשרדנו, הכרות רבה עם תחומי מיסוי המקרקעין. ידוע, כי בעסקת מקרקעין רב הנסתר על הגלוי, ולכן, אנו נשמח לתת לכם ייעוץ חינם בכל סוגיה.
טלפון: 2698*
אתר: https://shamay-mekarkein.com
המידע הינו כללי בלבד ואינו משפטי ועלול להשתנות. בביצוע פעולה במקרקעין יש להתייעץ עם גורם מוסמך.
