אביעד ברטובתמ"א 38–תוכנית המתאר הארצית ששמה למטרה לחזק מבנים שנבנו לפני 1980 מהווה הזדמנות משמעותית עבור גורמים רבים: דיירי ובעלי דירות בבניינים ישנים, יזמים בתחום הנדל"ן והפועלים בתחום הבנייה, ואלו רק הצדדים הישירים בעניין.
בנוסף לכך יש גם את הרשויות המקומיות המפעילות תוכניות התחדשות עירונית המשפרות את חזות הערים ומושכות תושבים חדשים. ויש אינספור אנשי מקצוע שונים המתווכים את התהליכים, כולל עורכי דין, שמאים, אדריכלים ועוד.
נסביר את תפקידו של עורך דין מצד הדיירים ובאיזה שלב כדאי למצוא את המשרד שילווה אתכם עד למימוש כל התמורות המובטחות לכם במסגרת התכנית.
מאזני הכוחות בפרויקט תמ"א 38
כל פרויקט תמ"א 38 הוא השתלשלות ארוכה של אירועים חשובים שיש לבצע באופן מדוקדק על מנת להגיע למטרה הרצויה – בניין מטופח ומשודרג עם מגוון שיפורים והטבות לכל הדיירים. וכל זה שייעשה בלוח הזמנים שהובטח מראש, תוך עמידה בכל ההתחייבויות של כל הצדדים, ותוך שמירה על איכות הסביבה ככל הניתן ויצירת שיפור כללי של הנוף.
הבחירה החשובה ביותר בתהליך זה הוא היזם שלוקח על עצמו את הפרויקט. הוא זה שמביא איתו את כל המשאבים לביצוע ושבאחריותו ניהול העבודה.
בתמורה, הוא מקבל את הדירות הנוספות שנבנות במסגרת הפרויקט וכן תמריצים נוסף. הוא גם לוקח על עצמו את כל ההוצאות הקשורות לפרויקט, כך שכל מה שנותר לדיירים לעשות הוא לחתום על הסכם העבודה איתו. ובדיוק כאן חבוי ה"מלכוד" הגדול.
הקשר שבין עורכי הדין והיזמים
לא תמיד ניתן לזהות יזמים מקצועיים ואיכותיים ללא רקע וידע משמעותי בתחום הנדל”ן, היות ולשם כך צריך להכיר מקרוב את העשייה שלהם, ולא רק לשמוע את ההצעה שלהם.
נקודה חשובה נוספת, היא ששכר העבודה של משרדי עורכי הדין משולם גם הוא על ידי היזם, מה שיוצר תלות הדדית שמדרבנת סיום מוצלח של שיתוף הפעולה לשביעות רצון כולם.
לפיכך, בגלל שיש קשר כל כך ישיר בין היזמים לבין עורכי הדין – הצעד הנבון ביותר הוא לבחור קודם את עורך הדין המתאים לביצוע פרויקט תמ”א 38כבר בשלב הראשון, ויחד להמשיך לשלב הבא שהוא בחירת היזם.
קיום מכרז יזמים
עורך דין מקרקעין המתמחה בפינוי בינוי יכול לעמוד מראש את האפשרויות העומדות בפני דיירים של בניינים מסוימים, זאת לאור הניסיון שהוא צבר בפרויקטי תמ”א 38 עד כה.
כלומר, הוא יכול לתת לדיירים תיאור כללי של מה שהם עשויים לקבל מהתהליך עוד לפני הפנייה ליזמים, כך שבמידה והבניין לא אטרקטיבי מדי בהיבט הזה – אפשר לחסוך זמן, כוח וכסף ולא להשקיע אותו בפרויקט שלא יצא לפועל. במידה והבניין בעל פוטנציאל טוב בהקשר של תמ”א 38, משרד עורכי הדין יקיים מרכז בין יזמים שבמסגרתו הוא יציג את ההזדמנויות שיש בבניין וידאג להשיג את ההצעה המשתלמת ביותר עבור הדיירים.
יתרונות של שיתוף פעולה עם עורך דין המתמחה בתמ"א 38
כאשר עורך דין מטעם הדיירים מלווה את פרויקט תמ”א 38 מתחילת הדרך, יש להם שליטה רבה יותר על המתרחש ובאמצעות נציגות זו הם תמיד יודעים איפה הם עומדים.
הגנה משפטית חשובה מאוד בכל הליך יקר ערך ובעיקר בעולם הנדל"ן, אך ככל שזה נוגע תמ”א 38, היתרון הגדול ביותר הוא שלאחר בחירת עורך הדין ולאחר אישור ההצעה של היזם בהמלצתו ואישורו של עורך דין זה הדיירים יכולים להמשיך בחייהם ולהמתין לשדרוג המשמעותי של הנכס שלהם כמעט ללא כל מאמץ נוסף.