אביעד ברטובההבדל בין ריבית משתנה וקבועה משפיע באופן ישיר על הסכום החודשי שאותו תחזירו בגין הלוואת משכנתא. במאמר הבא נסביר כיצד הבנק קובע את גובה ריבית, איזה עוגנים עשויים לשנות אותה ומה מסתתר בין השורות
בענף הפיננסים מייצגת הריבית את המחיר של הכסף שאותו אפשר לקבל מהבנק. אם אתם צריכים משכנתא כדי לקנות דירה, הבנק יסכים להלוות לכם כסף אבל יגבו תמורתו מחיר. את מחיר הכסף יקבע הבנק על פי שורה ארוכה של פרמטרים ובהם משך תקופת ההלוואה, ערך הנכס, מצבכם הכספי, תחום העיסוק שלכם וכן הלאה. עם זאת, הריביות נחלקות באופן כללי לשני סוגים ולכן גם קל יחסית להשוות בין המסלולים.
סוגי הריבית הקיימים הם ריבית קבועה וריבית משתנה. ריבית קבועה נשארת זהה לאורך כל חיי המשכנתא, בעוד בהלוואות בריבית משתנה מחליטים על פרמטר אובייקטיבי וידוע מראש. כאשר אותו פרמטר, שנקרא גם "עוגן", עולה – הריבית עולה באותו שיעור, אך כאשר הוא יורד היא יורדת בהתאם. בנוסף, כל בנק רשאי לקבוע עוגן שונה כל עוד הוא עומד בהנחיות של בנק ישראל.
במידה ותבחרו במסלול בריבית משתנה, הריבית שתשלמו מתעדכנת על פי העוגן הרלוונטי בנקודות זמן שנקבעות מראש. נקודות הזמן יכולות להיות למשל מדי שנה, מדי שנתיים, כל חמש שנים וכן הלאה.
איך מתנהגת הריבית המשתנה?
יש מספר סוגים של מסלולי הלוואות בהם ניתן להשתמש בריבית משתנה כדי לממן את המשכנתא. במסלול של ריבית משתנה על בסיס הפריים, הריבית נשארת צמודה לשינוי בריבית הפריים ואין הצמדה למדד המחירים לצרכן ולרוב גם אין עמלת היוון במקרה של פירעון מוקדם. לשם השוואה, בריבית משתנה על בסיס הדולר משתמשים בשיעור ריבית הליבור כדי לקבוע כמה תשלמו ובריבית משתנה על פי האירו עושים את אותו דבר עם המטבע הרלוונטי.
בכל מקרה, מגבלות בנק ישראל קובעות שסך הרכב המסלולים בקטגוריה של ריבית משתנה לא יעלה על שליש מגובה ההלוואה. עוד קובעות ההנחיות שסך הרכב המסלולים בריבית משתנה לא יהיה יותר משני שליש מההלוואה, ושהוא חייב להיות לפחות שליש מגובה המשכנתא. אלו דברים שתצטרכו לקחת בחשבון כדי לבדוק האם בכלל יאשרו לכם לבחור במסלול של ריבית משתנה ולא במסלול של ריבית קבועה.
היתרונות והחסרונות של כל אפשרות
יש הרבה גורמים שצריך להתחשב בהם כאשר לוקחים משכנתא אבל אין ספק שהריבית מייצגת את השיקול המשמעותי ביותר. שאלת מיליון הדולר היא כמובן איזה סוג ריבית כדאי לקחת, על רקע היתרונות והחסרונות של כל אפשרות. כבר עכשיו נקדים ונאמר שאין מסלול הלוואות אחד שמתאים לכולם. אם החלטתם לקחת משכנתא ולקנות דירה, לא תהיה לכם ברירה אלא לבקר בבנקים ולפגוש אנשי מקצוע. השקיעו את הזמן הנדרש בבחירת ההלוואה שמתאימה לכם ותוכלו לחסוך הרבה כסף ועוגמת נפש.
משכנתא בריבית משתנה, בין אם מדובר בריבית פריים או בריבית משתנה שצמודה לעוגן מסוים, מאפשרת לכם ליהנות מהחזר התחלתי נמוך. החזר התחלתי נמוך מתאים לזוגות צעירים ולמי שצופה עלייה בהכנסות משק הבית בעתיד. מבחינת אחוזים, הפערים בין ההחזר ההתחלתי בריבית משתנה לבין ריבית קבועה עשויים להגיע ל-4%.
הבעיה עם ריבית נמוכה היא שההחזרים בתחילת הדרך קטנים, אך הם עולים כאשר הריבית במשק עולה. ההחזר שתראו בהתבסס על החלק המשתנה של הריבית שגוי ומטעה כי הוא נכון רק לחלק מהתקופה ולא לכל אורך חיי ההלוואה. בהלוואה ארוכת שנים כמו משכנתא יש לזה משמעות גדולה ועבור חלק מהאנשים זה עשוי להיות פקטור מרכזי.
בנוסף, דוח החזרים עבור משכנתא בריבית משתנה צמודה למדד לא מגלם עבורכם את האינפלציה. אם למשל לקחתם חלק מהמשכנתא לתקופה של 25 שנה בריבית משתנה צמודה של 3%, תשלמו בשלב הראשון החזרים קטנים אך בסופו של דבר הערך הכולל של ההחזרים יעלה ואף יעקוף את החלק הקבוע. מנגד, נטילת משכנתא בריבית קבועה נותנת לכם ביטחון כי מה שתשלמו עכשיו יהיה זהה למה שתשלמו בעוד 30 שנה.
אחרי כמה ביקורים בבנק כבר תבינו שההחזר בריבית קבועה הוא סוג של ממוצע של ההחזרים הצפויים במסלולים האחרים. הבנק הוא המקום האחרון שבו תרצו לצפות להפתעות, לכן מה שזול עכשיו יעלה ביוקר בעתיד. בסופו של דבר, הבנק תמיד ימצא דרך להישאר מאוזן ולצמצם את הסיכון.
מבחינתכם, ככל שהחלק המשתנה גדול יותר והחלק הצמוד גדול יותר, כך ההחזרים יהיו נמוכים, ולהיפך: ככל שהחלק של הריבית הקבועה יגדל כך ההחזר ההתחלתי יזנק יחד איתו. בתוך כך, ככל שהמרכיב המשתנה והצמוד יגדל כך יעלה קצב עליית ההחזרים החודשיים לאורך חיי ההלוואה. הטיפ הפשוט בהקשר הזה הוא לעשות חשבון אישי ולא להתבלבל מהנתונים של הבנק. מה שאתם רואים מול העיניים הם ההחזרים בלי ההצמדה למדד ובלי העלייה העתידית בריבית, בעוד בפועל המציאות עשויה להיות שונה לגמרי.