מהו בעצם מחזור משכנתא ?

מחזור משכנתא הוא תהליך פיננסי שבו לווה מחליף את המשכנתא הקיימת שלו במשכנתא חדשה, בדרך כלל בתנאים משופרים. התהליך דומה במהותו ללקיחת משכנתא חדשה, אך המטרה העיקרית היא שיפור התנאים הקיימים והקטנת העומס הכלכלי החודשי.

למה בכלל לשקול מחזור משכנתא? מחזור משכנתא יכול להיות צעד כלכלי חכם במספר מצבים. למשל, כאשר חלה ירידה משמעותית בריביות בשוק, או כאשר חל שיפור במצבו הכלכלי של הלווה. יועץ משכנתאות מקצועי יכול לסייע בהערכת הכדאיות של המהלך ולבחון האם התזמון מתאים.

היתרונות העיקריים של מחזור משכנתא:

הקטנת ההחזר החודשי: באמצעות קבלת ריבית נמוכה יותר או פריסת התשלומים לתקופה ארוכה יותר.

שיפור תנאי ההלוואה: אפשרות לשנות את תמהיל המסלולים, לעבור למסלולים יציבים יותר או לבצע התאמות בהתאם לשינויים במצב הכלכלי.

איחוד הלוואות: ניתן לאחד מספר הלוואות למשכנתא אחת, מה שעשוי לפשט את ההתנהלות הפיננסית.

גמישות פיננסית: אפשרות להגדיל את המשכנתא לצורך שיפוץ הנכס או לצרכים אחרים.

תהליך המחזור – שלב אחר שלב:

1. בדיקת כדאיות ראשונית ראשית, חשוב לבצע בדיקה מקיפה של המצב הקיים. יועץ משכנתאות יכול לסייע בניתוח המצב הנוכחי, כולל בחינת העלויות הנלוות למחזור והחיסכון הפוטנציאלי.
2. איסוף מסמכים נדרש לאסוף מסמכים כמו אישור יתרה מהבנק הנוכחי, תלושי שכר, דפי חשבון בנק, נסח טאבו עדכני ומסמכי זיהוי.
3. בדיקת הצעות מומלץ לפנות למספר בנקים לקבלת הצעות. חשוב להשוות לא רק את הריבית המוצעת, אלא גם את התנאים הנלווים והעמלות השונות.

 

• עמלת פירעון מוקדם:

קנס שהבנק גובה על סגירת המשכנתא לפני זמנה, מחושב לפי תקופה והפרשי ריבית.

• דמי פתיחת תיק:

תשלום חד פעמי לבנק החדש עבור פתיחת תיק משכנתא, כולל בדיקת מסמכים והערכת בקשה.

• הערכת שמאי:

הערכה מקצועית של שווי הנכס על ידי שמאי מוסמך לצורך קביעת גובה המשכנתא החדשה.

• עלויות רישום בטאבו:

תשלום אגרות ורישום השעבוד החדש בלשכת רישום המקרקעין, כולל ביטול השעבוד הקודם והסדרת מסמכים.

• שכר טרחת עורך דין:

תשלום לעורך דין שמטפל בהיבטים המשפטיים של המחזור, כולל בדיקת חוזים ורישום השעבודים.

1. קבלת אישור עקרוני לאחר בחירת הבנק המועדף, מגישים בקשה לקבלת אישור עקרוני למשכנתא החדשה.
2. השלמת התהליך לאחר קבלת האישור, מתחיל תהליך העברת המסמכים הרשמיים וחתימה על החוזים החדשים.

 

שיקולים חשובים לפני מחזור:

תקופת ההחזר: הארכת תקופת ההחזר אמנם מקטינה את התשלום החודשי, אך מגדילה את סך הריבית המשולמת לאורך זמן.

עלויות נלוות: יש לוודא שהחיסכון הצפוי גדול מהעלויות הכרוכות במחזור.

תזמון: חשוב לבחור את העיתוי הנכון מבחינת תנאי השוק והמצב הכלכלי האישי.

יציבות תעסוקתית: הבנקים בוחנים את היציבות התעסוקתית והכנסות הלווים כחלק מתהליך האישור.

המלצות חשובות:

1. התייעצות עם מומחים מומלץ להיעזר ביועץ משכנתאות מנוסה שיכול לסייע בניתוח האפשרויות השונות ובבחירת המסלול המתאים ביותר.
2. השוואת הצעות חשוב לבדוק הצעות ממספר בנקים ולא להסתפק בהצעה הראשונה.
3. קריאת האותיות הקטנות יש לבחון היטב את כל תנאי ההלוואה החדשה, כולל עמלות ותנאים מיוחדים.
4. תכנון לטווח ארוך חשוב לקחת בחשבון את התוכניות העתידיות ואת היכולת לעמוד בתשלומים לאורך זמן.

לסיכום, מחזור משכנתא יכול להיות כלי פיננסי יעיל לחיסכון בעלויות המימון ושיפור תנאי ההלוואה. עם זאת, חשוב לבצע את התהליך בצורה מושכלת, תוך התייעצות עם אנשי מקצוע מתאימים ובחינה מעמיקה של כל ההיבטים הכלכליים. יועץ משכנתאות מקצועי יכול להיות גורם מכריע בהצלחת התהליך ובהשגת התנאים המיטביים עבור הלווה.